La diferencia entre el valor que fija un tasador y lo que realmente paga un comprador tiene explicación. Aquí te contamos qué es cada cifra y para qué sirve.
Santo Domingo.- Aunque suelen confundirse, los valores de tasación, mercado y catastro responden a criterios distintos. Conocer sus diferencias puede evitar sorpresas al momento de comprar, vender o hipotecar una propiedad.
Comprar o vender un inmueble puede convertirse en un terreno confuso cuando aparecen cifras distintas para referirse a lo que vale una vivienda. Una tasación profesional puede fijar un monto, mientras que en el mercado abierto ese mismo inmueble se oferta por una cifra mayor —o menor—. ¿A qué se debe esa diferencia?
Expertos del sector inmobiliario coinciden en que esta disparidad es común y no necesariamente implica un error. La clave está en entender qué representa cada concepto y para qué se utiliza.
Valor de tasación: una estimación técnica y regulada
El valor de tasación es una estimación técnica, objetiva y regulada del valor de un inmueble, elaborada por un tasador profesional autorizado. Su finalidad principal es servir como base para operaciones financieras, especialmente en los préstamos hipotecarios.
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Este valor se determina mediante métodos aceptados a nivel internacional, como el enfoque comparativo, el método del costo de reposición y el enfoque de ingresos. Todos consideran elementos como la ubicación, el estado de la propiedad, los metros cuadrados, las mejoras realizadas y otros aspectos físicos o económicos que afectan el valor.
Valor de mercado: lo que realmente están dispuestos a pagar
En contraste, el valor de mercado es el precio al que una propiedad puede venderse libremente en condiciones normales, sin presiones. Está determinado por factores como la oferta y la demanda en la zona, la urgencia del vendedor o comprador, el contexto económico, el tiempo que lleva el inmueble en venta y sus condiciones particulares.
Valor catastral: base para el cobro de impuestos
A estos conceptos se suma un tercer valor, con implicaciones fiscales: el valor catastral. Este es el valor asignado por la Dirección General del Catastro Nacional, que sirve de referencia para la administración pública, especialmente en el cobro de impuestos como el IPI, la plusvalía y arbitrios municipales.
La Ley 150-14 sobre el Catastro Nacional lo define como “el valor de un bien inmueble que sirve de referencia para determinadas actuaciones de la administración pública, que para los fines de esta ley son de carácter fiscal” (Artículo 2.7).
Este valor se calcula a partir de los índices de precios y normas técnicas establecidas por la Dirección General del Catastro Nacional (Art. 27), considerando tanto el valor del terreno como de las mejoras permanentes. Su vigencia es de cinco años en zonas urbanas y diez años en zonas rurales (Art. 29).
La propia ley reconoce que pueden existir diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado, y contempla que, cuando se detecten disparidades sustanciales, la Dirección General del Catastro Nacional puede iniciar un proceso de actualización de oficio (Art. 29, Párrafo I).
¿Cuál debe guiar la compraventa?
La respuesta depende del propósito de la transacción:
- Para obtener un préstamo hipotecario, el banco tomará en cuenta el valor de tasación.
- Para fines tributarios, lo que importa es el valor catastral.
- Para negociar una venta, lo relevante será el valor de mercado.
El desconocimiento de estas diferencias puede llevar a errores de cálculo o a falsas expectativas. Por ejemplo, si un comprador cree que el valor catastral refleja el verdadero precio de mercado, podría hacer una oferta muy por debajo y perder la oportunidad de adquirir el inmueble.
Herramientas útiles y consejos
Hoy existen múltiples maneras de conocer o estimar estos valores: portales inmobiliarios, simuladores digitales de bancos, tasaciones profesionales y certificaciones de inscripción catastral.
Un valor no sustituye al otro
En definitiva, el valor de tasación, el valor catastral y el valor de mercado no son equivalentes, ni intercambiables. Cada uno cumple una función específica dentro del sistema inmobiliario y jurídico dominicano. Conocer sus diferencias permite tomar decisiones más informadas y evitar sorpresas durante cualquier proceso de compra, venta o financiamiento.
